Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied aktuell in einem richtungsweisenden Urteil zu Mietplattformen wie Airbnb: Wenn eine Wohnung gemietet wird, um sie gewinnbringend über Plattformen weiterzuvermieten, ist eine Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt.
Immer mehr Menschen vermieten Couchen, einzelne Zimmer oder ganze Wohnungen über Plattformen wie Airbnb, kurzzeitmieten.at, kurzzeitwohnen.com usw. und verlangen dabei oft hohe Preise. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat erstmals die Kündigung eines Mieters durch den Vermieter bestätigt, weil er durch das Weitergeben seiner Altbauwohnung über ein Online-Portal übermäßig hohe Gewinne eingenommen hat.
Die Mieter boten die Wohnung um 229 EUR bis 249 EUR pro Nacht, 1.540 EUR pro Woche oder 6.600 EUR pro Monat an Touristen an.
Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin und Vermieterin und die Beklagten sind Mieter einer in der Wiener Innenstadt gelegenen, mehr als 200 Quadratmeter großen Wohnung. Die Mieter boten auf einer englischsprachigen Internetplattform, in der unter anderem Ferienwohnungen beworben werden, die Wohnung als „atemberaubendes sensationelles Appartement“ im 1. Wiener Bezirk an. Sie beschrieb diese als Appartment/Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern für maximal elf Personen um – je nach Jahreszeit – 229 EUR bis 249 EUR pro Nacht, 1.540 EUR pro Woche oder 6.600 EUR pro Monat, zusätzlich 15 EUR pro Person und Nacht für mehr als einen Gast und zuzüglich Reinigungsentgelt pro Aufenthalt von 150 EUR.
Das Erstgericht wie auch das Berufungsgericht erachteten die Aufkündigung für rechtswirksam und gaben dem Räumungsbegehren der Vermieterin statt. Diese Entscheidung wurde vom OGH bestätigt.
Die Klägerin kündigte die Wohnung aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 4 erster und zweiter Fall und Z 6 MRG auf. Der Vermieter kann nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt (erster Fall) oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (zweiter Fall).
Im gegenständlichen Fall liegt der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG (Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) vor.
Durch diesen Kündigungsgrund soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; er soll keinen unbilligen Vorteil ziehen und der Vermieter soll vor „übermäßigem Gewinnstreben“ des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts geschützt werden.
Die Mieter wollten die Wohnung zu einer Erwerbsquelle machen.
Sie haben die Wohnung zum Teil ständig untervermietet und im Übrigen auf einer an internationales Publikum gerichteten Internet-Buchungsplattform zur jederzeitigen Untervermietung zu beliebiger Dauer – tages-, wochen- oder monatsweise – ständig angeboten. Nach dem OGH ist es ausreichend, dass die Wohnung in einem einschlägigen Medium zur Weitergabe angeboten und bereitgehalten wird und es aufgrund dessen auch tatsächlich zu Vermietungen kommt. Dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung tatsächlich nicht ständig gelingt oder gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht erfolgt.
Die von den Mietern erzielten Untermieteinnahmen übersteigen die Hauptmiete um ca 190 % bis zu 250 %.
Die sich daraus in überschlagsmäßiger Abschätzung insgesamt pro Tag ergebenden rund 350 EUR bis zu 425 EUR an von den Beklagten erzielten Untermieteinnahmen übersteigen die Hauptmiete um ca 190 % bis zu 250 %. Die Mieter verdienten sohin um etwa 190 % bis 250 % mehr, als sie selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden mussten. Dies bewertete der OGH als jedenfalls übermäßig hohe Gegenleistung; die Grenze liegt nach der ständigen Rsp des OGH bereits bei 100 %. Damit ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall Mietrechtsgesetz verwirklicht.
OGH 7 Ob 189/17 w, 29.08.2018
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