Versteckter Mangel beim Liegenschaftskauf

Der Kauf einer Liegenschaft – egal ob Wohnung oder Haus – ist eine große Investition, sodass der Oberste Gerichtshof laufend mit Fragen rund um Gewährleistung und Schadenersatz beim Liegenschaftskauf konfrontiert ist. Grundsätzlich leistet der Verkäufer Gewähr, dass die Immobilie, welche übergeben wird, dem Vertragsinhalt entspricht. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel vor.

Im Folgenden soll ein kurzer Abriss der Grundsätze zum Gewährleistungsrecht und Schadenersatzrecht im Zusammenhang mit Mängeln beim Liegenschaftskauf dargestellt werden. Insbesondere die Problematik hinsichtlich versteckten bzw. verborgenen Mängeln und der damit verbundenen Frage des Beginns der Gewährleistungsfrist spielt eine herausragende Rolle.

Beginn der Gewährleistungsfrist bei versteckten Mängeln

Ein versteckter Mangel ist ein solcher, der zwar zum Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden, aber noch nicht erkennbar ist.

Für den Beginn der dreijährigen Gewährleistungsfrist des § 933 ABGB ist nicht der Zeitpunkt der bücherlichen Umschreibung, sondern jener der körperlichen Übergabe maßgebend (RIS-Justiz RS0018977).

Gemäß der ständigen Rechtsprechung beginnt die Verjährungsfrist selbst dann ab Übergabe der Sache zu laufen, wenn (noch) gar nicht erkennbar ist, dass die Sache mangelhaft ist. Das heißt, die Gewährleistungsfrist beträgt auch in diesem Fall drei Jahre ab Übergabe (RIS -Justiz RS0018982).

Der Beginn der Gewährleistungsfrist gemäß § 933 Abs 1 ABGB wird bei Zusicherung bestimmter Eigenschaften, deren Nichtvorliegen erst in späterer Zeit erkannt wird, auf den Zeitpunkt der Mangelerkennbarkeit hinausgeschoben ( 3 Ob 105/17p; 3 Ob 180/16s; RIS-Justiz RS0018909; RS0018982).

Ausschluss der Gewährleistung

Für die Reichweite einer generell formulierten Ausschlussvereinbarung spielt es eine wesentliche Rolle, ob es bloß um gewöhnlich vorausgesetzte oder zugesicherte Eigenschaften geht. Während die erste Fallgruppe vom Ausschluss erfasst wird (vgl. 6 Ob 138/98g; 2 Ob 176/10m; 8 Ob 7/10b), haftet der Verkäufer bei Zusage bestimmter Eigenschaften der Sache auch im Fall eines vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung (RIS-Justiz RS0018523).

Die Rechtsprechung bejaht die Zulässigkeit eines vertraglichen Verzichts auf Gewährleistungsansprüche sogar bei verborgenen bzw. versteckten Mängeln (RIS-Justiz RS0018564), jedenfalls aber dann, wenn der Mangel für den Käufer – etwa durch Besichtigung sowie Informationsaufnahme – erkennbar gewesen wäre (RIS-Justiz RS0018555).

Verzichtserklärungen sind im Zweifel restriktiv auszulegen. In diesem Sinn erstreckt sich ein vertraglicher Gewährleistungsverzicht nicht auf arglistig verschwiegene Mängel und auch nicht auf das Fehlen zugesicherter Eigenschaften (RIS-Justiz RS0018523). Dies gilt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs auch bei schlüssiger bzw. konkludenter Zusage (RIS-Justiz RS0018561; 8 Ob 7/10b).

Zusammengefasst erstreckt sich ein vertraglicher Gewährleistungsverzicht nicht auch auf das Fehlen ausdrücklich oder schlüssig zugesicherter Eigenschaften oder auf arglistig verschwiegene Mängel. Es kommt daher darauf an, was der Käufer beim Kauf der Liegenschaft erwarten durfte, ohne darüber aufgeklärt zu werden. Bei Nichtaufklärung über das Fehlen einer berechtigt erwarteten Eigenschaft trotz entsprechenden Wissensstands des Verkäufers ist nach dem Erkenntnishorizont des Käufers grundsätzlich, sofern nicht auf Grund auffälliger Begleiterscheinungen eine Nachfrageverpflichtung besteht, von einer konkludent zugesicherten Eigenschaft auszugehen.

Schadenersatz und Gewährleistung

Seit der Entscheidung des verstärkten Senats 1 Ob 536/90 wird in ständiger Rechtsprechung die volle Konkurrenz von Gewährleistungsansprüchen und Schadenersatzansprüchen sowohl im Werkvertragsrecht als auch im Kaufvertragsrecht bejaht, dh. beide Ansprüche können nebeninander geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0021755). Durch das Gewährleistungsrechts-Änderungsgesetz (GewRÄG) wurde der § 933a ABGB eingeführt. Danach wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass der Übernehmer (Käufer) auch Schadenersatz fordern kann, wenn der Übergeber (Verkäufer) den Mangel schuldhaft verursacht hat.

Im Gegensatz zur Gewährleistung beginnen Schadenersatzansprüche mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Ersatzberechtigte sowohl den Schaden als auch den Ersatzpflichtigen (Schädiger) soweit kennt, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg erhoben werden kann (RIS-Justiz RS0034524; vgl auch RS0034374). Die Kenntnis muss dabei den ganzen anspruchsbegründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch die Kenntnis des Ursachenzusammenhangs zwischen dem Schaden und einem bestimmten, dem Schädiger anzulastenden Verhalten, in Fällen der Verschuldenshaftung daher auch jene Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt (RIS-Justiz RS0034951 uva).

Der anspruchsbegründende Sachverhalt muss dem Geschädigten zwar nicht in allen Einzelheiten aber doch soweit bekannt sein, dass er in der Lage ist, das zur Begründung seines Anspruchs erforderliche Sachvorbringen konkret zu erstatten (RIS-Justiz RS0034366; RS0034524). Hat der Geschädigte als Laie keinen Einblick in die für das Verschulden maßgeblichen Umstände, so beginnt die Verjährung nicht zu laufen (RIS-Justiz RS0034603). Die bloße Möglichkeit der Ermittlung einschlägiger Tatsachen vermag ihre Kenntnis nicht zu ersetzen (RIS-Justiz RS0034459). Maßgeblich ist, ob dem Geschädigten objektiv alle für das Entstehen des Anspruchs maßgebenden Tatumstände bekannt waren (vgl RIS-Justiz RS0034547).

Ist die Beauftragung eines Sachverständigen notwendig?

Setzt die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und – bei verschuldensabhängiger Haftung – die Kenntnis der Umstände, die das Verschulden begründen, Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig erst zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat (RIS-Justiz RS0034603). Zwar ist er im Regelfall nicht verpflichtet, ein Privatgutachten einzuholen (RIS-Justiz RS0034327). Ausnahmsweise kann aber, sofern eine Verbesserung des Wissensstands nur so möglich und dem Geschädigten das Kostenrisiko zumutbar ist, auch – nach einer gewissen Überlegungsfrist (3 Ob 162/12p mwN) – die Einholung eines Sachverständigengutachtens als Obliegenheit des Geschädigten angesehen werden (7 Ob 12/17s ; 4 Ob 170/13y mwN, RIS-Justiz RS0034327).

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